Где и как искать частный дом для покупки

Итак, порядок действий при покупке дома начинается с поиска подходящего варианта. А значит, нужно подробно поговорить об особенностях этого этапа.

Стоит ли покупать дом на первичном рынке недвижимости

Первичный рынок (первичка) — это любое новое жильё, которое ранее не было ни в чьей в собственности. Чаще всего его продают застройщики, реже — владельцы, которые приобрели дом, но не оформили на него необходимые документы. Обычно такие дома имеют предчистовую отделку, когда основные работы по ремонту проведены, все коммуникации подключены, а интерьер покупатель оформляет самостоятельно. Такой вариант оптимален, поскольку не приходится переплачивать за косметический ремонт, который владельцы с большой вероятностью переделают в ближайшие годы, а все недостатки предчистовой отделки можно легко выявить и исправить.

Преимущества первичного жилья следующие:

● частные дома строятся с использованием новых технологий и современных материалов;
● отсутствие предыдущих владельцев упрощает сделку по покупке и исключает вероятность того, что её оспорят;
● есть возможность купить частный дом в кредит от застройщика с более лояльными условиями, чем от банка;
● все коммуникации новые, капитальный ремонт не придётся делать ближайшие 15–20 лет;
● дом готов к чистовой отделке, интерьер можно оформить на свой вкус без демонтажа старых материалов.

Однако, здесь есть и недостатки:

● цена на первичное жильё более высокая, к ней также добавляется стоимость отделки;
● в частный дом не получится заселиться сразу после покупки, поскольку придётся потратить некоторое время на ремонт.

Покупка загородного дома на вторичном рынке недвижимости

Вторичный рынок — это жильё от собственников, которое они продают через агентства или напрямую. В этом случае прежние хозяева передают право владения домом новым жильцам, а потому процесс оформления документов существенно отличается от покупки первички.

Преимущества такого варианта жилья следующие:

● более низкая цена ввиду отсутствия острой необходимости делать ремонт после заселения;
● в дом можно въехать сразу после покупки;
● есть возможность купить загородный дом с хорошим ремонтом.

Но есть и недостатки:

● могут возникнуть сложности с оформлением сделки, право собственности могут оспорить бывшие владельцы;
● процесс оформления кредита на вторичку более сложный, его могут не одобрить, если выявят проблемы с документами;
● сложно проверить состояние коммуникаций;
● скорее всего, в ближайшие 5–10 лет придётся переделывать ремонт.

Основные правила поиска жилой недвижимости по объявлениям

Если вы ищете первичную или вторичную недвижимость по объявлениям, придерживайтесь следующих правил:

● обращайте внимание на количество фото в объявлении — они должны показывать помещение с разных ракурсов;
● не соглашайтесь на платные просмотры: услуга должна быть бесплатной, и для неё не нужны договор или паспортные данные;
● если продавец в объявлении выставляет один дом, а при личном общении предлагает другие варианты — это, скорее всего, мошенник;
● не работайте с теми, кто выкладывает один и тот же объект по разным ценам;
● старайтесь искать объявления на специальных площадках, а не через соцсети или печатные издания, где нет возможности посмотреть рейтинг продавца.

Преимущества поиска и покупки коттеджа через риэлтора

Если вы не знаете, как купить частный дом с земельным участком, обратитесь к риелтору. Большинство собственников продают дома через агентства недвижимости, а не напрямую, особенно это касается жилья премиум-класса. Поэтому при поиске вариантов через специалиста выбор будет значительно шире.

Другие преимущества участия риелтора в процессе подбора жилья на Рублёвском или Новорижском шоссе заключаются в следующем:

● не нужно просматривать сотни объявлений самостоятельно, поскольку специалист подбирает подходящие варианты исходя из запросов клиента;
● перед продажей агентом по недвижимости тщательно проверяется и состояние загородного коттеджа, и документы на него, благодаря чему отсутствует риск, что у дома есть другие владельцы, которые могут оспорить право собственности;
● риелтор может организовать просмотр в удобное для клиента время, а владельцы чаще всего назначают свои условия;
● сотрудники агентств помогают в оформлении документов и решении юридических вопросов.



Риелтор поможет быстро подобрать и купить подходящий вариант загородного дома

Единственный недостаток агентств — это зачастую достаточно высокая плата за их услуги, которые, однако, окупаются удобством и надёжностью.

Также всегда нужно обращать внимание на рейтинг организации и на отзывы других клиентов, чтобы не нарваться на мошенников.

Особенности просмотра и выбора частного дома

Далее, согласно порядку действий, при покупке дома необходимо обращать внимание на следующие нюансы.

Материалы и технология строительства

В первую очередь следует оценить, по какой технологии и из чего строилось здание:

● каркасные дома — недорогие, достаточно долговечные, но пожароопасны, имеют плохую шумоизоляцию, при нарушении технологии строительства будут промерзать;
● дома из бруса — красиво выглядят даже без отделки, экологичные и надёжные, но могут давать усадку, из-за чего между досками появятся щели — и потребуется дополнительное утепление;
● дома из газобетона — долговечные, пожаробезопасные, почти не дают усадку, но холодные и требуют качественного утепления;
● кирпичные дома — очень надёжные и долговечные, поэтому даже здание, построенное 30–40 лет назад, ничем не уступает новому. Однако такая недвижимость дорого стоит и также требует хорошего утепления;
● монолитные дома — строятся по проверенной годами технологии, считаются очень надёжными и позволяют воплотить нестандартный дизайн внутреннего пространства благодаря высокой жёсткости конструкции здания.

Возраст и состояние дома

Сложно точно сказать, какой возраст дома считается приемлемым, а какой — уже слишком большим, так как это зависит от материала, технологии и того, были ли соблюдены правила во время возведения и эксплуатации. Оценить состояние визуально тоже сложно: если владельцы сделали хороший косметический ремонт, сооружение в любом случае будет выглядеть красивым и современным, но уже в первые годы могут проявиться все его недостатки — например, перегорит проводка, придёт в негодность водопровод или канализация, от стен начнёт отваливаться штукатурка, а в подвале появится плесень. Поэтому для оценки приглашают технического специалиста, который выявит скрытые нюансы. 

Самостоятельно можно обратить внимание на следующие особенности загородного дома:

● нет ли на наружных стенах трещин;
● не перекошены ли окна и двери;
● нет ли на чердаке и в подвале повышенной влажности, грибка и плесени, неприятного запаха;
● не вздут ли пол, нет ли прогибов на потолке;
● выдерживает ли проводка большую нагрузку (для проверки можно подключить сразу все электроприборы);
● хорошо ли работает вентиляция, есть ли тяга (можно поджечь спичку и поднести к отверстию — пламя должно склоняться в его сторону).

Статус земельного участка

Прежде чем купить дом с земельным участком, необходимо получить информации о его официальном статусе. Для этого нужно узнать кадастровый номер участка и выяснить сведения о нём через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также нужно проверить, проведено ли межевание и соответствуют ли фактические границы тем, которые зафиксированы в документах.  


Если границы земельного участка не зафиксированы в документах, на часть территории могут предъявить права соседи или государство

Статус земельного участка, на котором располагается загородный дом должен быть «учтённый», исключающий возможные правовые проблемы. «Временными» участками невозможно распоряжаться, у «ранее учтённых» обычно не определены границы — в этом случае потребуется серьёзная юридическая консультация, чтобы оформить на себя собственность по закону и не столкнуться с дальнейшими сложностями.

Наличие и состояние коммуникаций

Планируя купить коттедж, также нужно проверить и состояние коммуникаций:

● водопровод — откуда подаётся вода, какое у неё качество (можно сделать анализ в лаборатории), есть ли защита труб от промерзания;
● электричество — нет ли перепадов напряжения, выдерживает ли проводка большую нагрузку;
● отопление — опломбирован ли счётчик, как быстро прогреваются батареи, на все ли радиаторы поступает горячая вода;
● канализация — какой у неё тип (центральная, септик, аэростанция), в каком состоянии трубы;
● проведён ли в дом газ.

Для проверки коммуникаций также желательно пригласить специалиста, поскольку визуально оценить состояние, не имея опыта, очень трудно.

Расположение

Расположение частного дома влияет и на стоимость, и на удобство проживания в нём. Рядом, в шаговой доступности, должны быть магазины, остановки, парковка или гаражный кооператив, в 15–20 минутах на машине или на общественном транспорте — школа или детский сад, поликлиника, рынок или торговый центр. Желательно, чтобы поблизости не было автомагистралей и других шумных мест.



Если дом расположен рядом с шумным местом, может понадобиться дополнительная звукоизоляция


Дом на участке должен быть расположен не менее чем в 3 метрах от участка соседей, а на расстоянии 3–4 метров не должны расти крупные деревья. Если на территории оборудован септик, он должен быть удалён от жилых построек не менее чем на 6 метров. Ну а при наличии холмистого рельефа дом должен располагаться на возвышенности, иначе возможны подтопления. 

Список документов для покупки загородного дома

Перед тем, как купить дом с земельным участком за городом, необходимо запросить у продавца и подготовить следующие документы:

● выписку из ЕГРН с указанием статуса и владельца участка;
● согласие супруга на сделку, если дом находится в совместной собственности;
● градостроительный план участка;
● документы на газ, электричество, систему водоснабжения;
● выписку из домовой книги и техпаспорт;
● технический паспорт с поэтажным планом.

Возможные риски при покупке частного дома

Согласно неформальным правилам, при покупке дома требуется учитывать и все возможные риски:

● если загородный коттедж находится в неудовлетворительном состоянии, в его ремонт придётся очень скоро вложить большие средства;
● недвижимость может быть расположена на участке с обременением и ограничениями на использование;
● когда дом построен с нарушениями, получить на него право собственности невозможно;
● если дом находится в совместной собственности, другие владельцы могут предъявить права на него;
● после внесения задатка продавец может отказаться от сделки или отдать предпочтение другим покупателям. Поэтому перед передачей денег при покупке дома за городом нужно прописать условия в договоре;
● мошенники могут заключить сделку с несколькими покупателями одновременно. В этом случае доказывать право собственности или добиваться компенсации придётся через суд.

Резюме

В этой статье мы описали пошаговую инструкцию по покупке загородного частного дома с земельным участком. Чтобы эта процедура прошла гладко и не преподнесла неприятных сюрпризов, нужно внимательно подходить к каждому этапу — от выбора потенциальных вариантов до финального подписания договора. Не экономьте на услугах специалистов, а обратитесь к зарекомендовавшему себя риелтору, для проверки документов и юридического сопровождении сделки, а также наймите хорошего технического эксперта, который оценит состояние строения и коммуникаций.