Бес паники 

Разумеется, невозможно делать вид, что ничего не случилось. Коронавирус, цены на нефть, курс рубля, возможная мировая рецессия – всё это реальность. Её нельзя игнорировать, но в ней надо жить. 

В этой жизни элитная недвижимость справедливо считается самым инерционным сегментом рынка – бес паники посещает её в последнюю очередь.«Даже в пору дефолта 1998 года в данном сегменте ничего не произошло, – напоминает председатель совета директоров компании Sesegar Ирина Жарова-Райт. – Рынок просто постоял пару месяцев, а потом рост цен возобновился». 

Управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин согласен – после колебаний элитному рынку нужно совсем немного времени, чтобы восстановиться: «Наблюдаю это после каждого кризиса, начиная с 1993 года, и исключений не было». 

Причём, что интересно: каждый кризис заставляет покупателей ещё больше ценить комфорт и уют собственного дома, что в посткризисное время создаёт дополнительные стимулы.

Благотворно влияет на рынок и то обстоятельство, что игроки рынка дорогой недвижимости не склонны принимать поспешные решения. 

«У них просто нет потребности в этом», – замечает директор по маркетингу и PR компании Barnes Анастасия Колупаева. В общем, тут всё без ажиотажа. Ничего неожиданного не происходит и сейчас. 

На рынке элитной недвижимости срок принятия решения от выбора объекта до покупки может занимать от двух месяцев до года, напоминает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. 



Для тех, кто давно планировал покупку и уже сосредоточился на конкретном объекте, объективных предпосылок для изменения решения нет. Что касается новых клиентов – да, они будут внимательно выбирать и искать наиболее выгодные условия, считает эксперт. 

Исходное положение 

В прошлом году наметилась тенденция к росту цен: в конце 2019-го стоимость столичного элитного жилья выросла на 16% и достигла отметки в 984 тысячи рублей за кв.м, отмечает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. 

Но дело тут не в увеличении себестоимости, а, скорее, в структурных изменениях – во-первых, в продажу поступили эксклюзивные объекты, во-вторых, наметилось серьёзное вымывание в самом низу элитного сегмента, наконец, произошёл пересмотр прайсов в связи с ростом строительной готовности проектов.

По данным Дмитрия Халина, в течение 2019 года было заключено 1125 сделок с квартирами и апартаментами, стоимость которых составляла $1 млн и более. 

Таким образом, в среднем каждый день совершалось по 3 транзакции в бюджете от $1 млн и выше. Заметим, что при этом общий объём нового предложения остаётся неизменным: продажи, в том числе закрытые, стартовали в 9 проектах, тогда как годом ранее – в 10. 

Это, безусловно, означает спокойное состояние девелоперского рынка. Так что у потребителя, принявшего решение если не сразу купить, то хотя бы присмотреться и прицениться, есть все возможности неспешно подобрать именно то, что ему необходимо – как на первичном, так и на вторичном рынке. 

Чего хочет покупатель 

А теперь несколько подробнее остановимся на предпочтениях потребителя. В целом он стал более прагматичным, и эта тенденция нашла отражение сразу в нескольких параметрах выбора, отмечает Илья Менжунов. 

Во-первых, налицо снижение метража. В 2019 году средняя площадь приобретаемых в элитных новостройках квартир равнялась 149 кв. м, при этом в структуре предложения та же средняя площадь составляла 158 кв. м. Иными словами, клиенты склонны покупать менее просторные квартиры, чем те, что в основном предлагают застройщики.

Второе – это эстетические предпочтения покупателей элитного жилья. Они достаточно консервативны: клиенты отдают предпочтение современному европейскому стилю и сдержанным неоклассическим интерьерам, а вот ультрамодные архитектурные проекты почти не востребованы.

Третье – после кризиса 2014-2015 гг. снова наблюдается тренд на покупку квартир с готовой отделкой. По словам Дмитрия Халина, квартиры с отделкой стоимостью от $1 млн на вторичном рынке выбрали 73% покупателей, а на первичном – каждый третий покупатель (34%).

Четвёртое – для покупателей элитных новостроек важна развитая внутренняя инфраструктура, которая обеспечивает высокий уровень комфорта. При этом клиентам уже не интересны такие дорогостоящие объекты, как, скажем, бассейн – предпочтение отдаётся функциональным помещениям, например, клубным комнатам, где можно организовывать праздники или проводить переговоры. 

Ещё одна девелоперская «фишка» – водительская комната, отдельное помещение в паркинге или на первом этаже, где личный шофёр может ожидать следующей поездки. Разумеется, инфраструктура должна соотноситься с классом жилья – довольно странно видеть в комплексе премиум-класса магазин «Пятёрочка» (а такие истории известны).



Об очень интересном тренде говорит Анастасия Суханцева, заместитель директора по маркетингу проекта «Башня Федерация». Она отмечает, что клиенты потянулись к проектам высотного deluxe. 

«По нашей оценке, – утверждает эксперт, – сейчас в мире на высоте свыше 300 метров живёт 3644 человека, что сопоставимо с числом миллиардеров на планете».

Первопроходцами в классе высотного deluxe в Москве можно назвать корпорацию Aeon, компании «ДонСтрой» и Capital Group. 

Особенность сегмента в том, что покупатель приобретает жильё, сопоставимое по площади с особняком, и за счёт высокой этажности получает такую же приватность, как и в частном доме, поскольку соседние строения не давят и не создают дисгармонию с окружением. 

Кроме того, считает Анастасия Суханцева, высотное строительство позволяет сделать инфраструктуру более концентрированной, а благоустройство прилегающей территории более разнообразным. 

Так, например, в высотных зданиях на первых и цокольных этажах можно разместить до 25 объектов инфраструктуры, в то время как в проектах до 30 этажей этот показатель составляет 5-7.

Отдельно остановимся на том, что должны предложить потребителю девелоперы и управляющие компании (да, это особенно важно!), чтобы он сделал выбор в их пользу. 

Прежде всего, локация (в пределах Садового кольца, в непосредственной близости от исторических и архитектурных памятников, природных объектов), архитектурный замысел (выполненный звёздным архитектором или бюро), инфраструктурная и социокультурная концепции – всё должно соответствовать высокому классу жилья.

Что касается управляющих компаний, то безупречная уборка территории и поддержание чистоты в местах общего пользования – это минимум, который даже не обсуждается. Уборка и вывоз мусора должны происходить незаметно, поток обслуживающего персонала и жильцов желательно разграничивать. 

Кроме того, клиенту нужен разветвлённый, с фантазией продуманный консьерж-сервис, включающий заказ билетов, вызов няни или специалиста по выгулу собак и многое другое.

То, что покупатели квартир с бюджетом от $1 млн чаще всего выбирали Хамовники, наверное, никого не удивит. По данным Savills, здесь в прошлом году было заключено более 40% всех сделок-миллионеров. 

Далее по популярности следуют Пресненский район (включая «Москву-Сити») – 22% и Тверской район – 9%.

Распределение самых высокобюджетных сделок между первичным и вторичным рынком составляет 43%-57% в пользу рынка новостроек. При этом средний бюджет покупки в новостройках составил $1,86 млн, а в готовых домах – $2,2 млн. 

Причём 164 сделки было совершено по цене от $3 млн, из них 52 – более $5 млн. А вообще средний бюджет, указывают в Savills, по итогам года показал прирост на +5%. 

Что впереди 

Конечно, сейчас сложно оценить масштабы влияния на рынок каждого из неблагоприятных факторов. После кризиса 2014-2015 гг. цены на элитном рынке «отвязались» от доллара, напоминает Илья Менжунов, так что рост валюты не должен привести к резкому ценовому скачку. 

Но понятно, что из-за ослабления рубля себестоимость проектов возрастёт: в элитном сегменте традиционно высока импортная составляющая (фасадные материалы, инженерные системы, лифты и т. д.). А раз так, рост издержек девелоперов неминуемо отразится на ценообразовании в проектах.

Оксана Дивеева отмечает, что теперь покупатели однозначно будут стремиться сделать выбор в пользу объектов с высокой строительной готовностью, где уже можно оценить выбор материалов, архитектурные решения, соотношение цены и качества и т.д.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева рекомендует инвесторам повышать активность и делать это быстро. Сейчас на рынке недвижимости есть интересные недооценённые объекты, ценники на которые выставлены в рублях и ещё не переписаны. 

«Пока идёт так называемый период раскачивания, эти ценники останутся прежними, но чем дальше, тем выше вероятность, что рублёвые цены пойдут вверх», – замечает она. А ещё напоминает, что во время кризисов люди всегда готовы на большие покупки: 

«Наша статистика: 5 клиентов отказываются от сделки, а 10 покупают. И покупают чаще всего выгодно», – утверждает Екатерина Румянцева.

Но в целом оценки экспертов несильно расходятся. Недвижимость – самый твёрдый и надёжный актив в любой кризис, а уж элитная недвижимость – вдвойне. 

Потому что даже на длительные и серьёзные экономические потрясения она реагирует очень медленно, а на недлительные и вовсе реагировать не будет.