Мы регулярно следим за тем, что происходит на рынке недвижимости в наших краях. Понятно, что Рублёвка и Новая Рига всегда были дорогими районами. Но последствия ковида, международных санкций и другие события сделали землю в округе уже не золотой, а платиновой.

Например, недавно участок площадью 1 610 кв. метров в селе Петрово-Дальнее был продан по цене 14,5 млн рублей за сотку. Это в 5–7 раз больше, чем стоимость аналогичных участков в близлежащих районах. Начальная цена лота составляла 15,06 млн рублей, а победителем аукциона оказался Дмитрий Захаров, заплативший около 232,35 млн рублей, согласно протоколу торгов. Участок примерно той же площади и за похожую стоимость в 2019 году продали в Беверли-Хиллз – это стало самой дорогой частной сделкой в истории США.

фото: ПРЕСС-СЛУЖБА "ИЗБА ДЕВЕЛОПМЕНТ"

Это не единичный случай, мы регулярно фиксируем самые разные цифры, которые ясно показывают уверенный рост. Например, по данным консалтинговой компании NF Group, в июле – сентябре 2023 года спрос на аренду элитной загородной недвижимости в Московском регионе вырос на 42 % по сравнению с прошлым годом. В то же время предложение осталось стабильным. Но, как мы прекрасно понимаем, если спрос растёт, а предложение остаётся тем же, цены улетают в небеса. Ещё в прошлом году специалисты портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что за год цены на подмосковные земельные участки выросли на 15 %.

Своими наблюдениями о происходящем сегодня на рынке недвижимости поделились наши эксперты.

Генеральный директор агентства недвижимости Elvert Elite Estate Иванова Анастасия:



«Полтора года назад я искала клиентам дома на Рублёвке за 1,5 млн в месяц – и люди находили жильё в этом ценовом диапазоне. Года два назад, до пандемии, мы ездили с клиентами и смотрели дома  примерно за 300–400 млн на продажу, и это были хорошие дома. Сейчас цены на рынке абсолютно неоправданны. Многим топам теперь просто некуда тратить деньги. Санкции «заперли» их средства в стране,и они вкладывают их в недвижимость, ценник здесь роли не играет. Недавно мы ездили смотреть приличный дом за 5 млн на Рублёво-Успенском – и не нашли ничего. Минимум 8!

Дома в аренду того же типа стоят 2,5–3,5 млн. За эту цену их снимают компании, которые минимизируют налоги. Им выгодно показывать большие затраты. Чем дороже они снимут, тем меньше предприятие заплатит налогов. Это что касается юридических лиц. Говоря о физических, люди были вынуждены платить, искать дороже, потому что они хотели вывезти свою семью из города абсолютно любыми путями. К тому же цену сейчас сильно подогревает развитие инфраструктуры. Допустим, если какой-то объект без инфраструктуры  стоит 150 млн, то, как только что-то возводится неподалёку, ценник взлетает до 180–200 млн и больше.

На другой стороне рынка – небольшие застройщики, которые предлагают качественные лоты для премиум-класса. У них налаженный процесс, они не хотят менять поставщиков стройматериалов. Допустим, человек как возил из Италии плитку, так и будет возить. Никто не захочет жертвовать качеством, поэтому финальная цена резко вырастает.

Очень жалко собственников жилья, у которых объекты продаются уже не первый год. Дома стоят десятилетиями, но вкладываться в них никто не хочет. Например, один мой знакомый продаёт дом 2 000 метров уже лет 7. Говорит, что дом вечный, из вечных материалов – он может и подождать. А я вижу, что сейчас никому огромные метражи не нужны. Все строят стильно, компактно.

Но я считаю, что сейчас ценам расти больше некуда. Например, пару лет назад таунхаусы в Рублёве стоили 150 млн рублей. Сейчас их выставляют за 350! Собственники чувствуют это безумие на рынке и сходят с ума сами. Люди ставят цены безразборно, предполагая, что заберут любую недвижимость за любую цену. Объект висит и ждёт, потому что у каждой цены есть свой потолок. Таких становится всё больше, поэтому полагаю, что подъёмов больше не будет. Но и падения цен я бы ожидать не стала. Санкции закончатся, и те, кто уехал, потянутся обратно. Когда-нибудь это даст новый скачок».

Владелец премиального застройщика AVA Villa на Рублёво-Успенском шоссе Андреев Владимир:



«Моё мнение очень простое: рынок будет расти, загородная недвижимость – по цене, по предложениям. Некоторые будут уходить в супердорогие проекты – свыше 10–15 млн долларов, а другие, наоборот, в дешёвые – до 60 млн рублей. Будет расти вакуум земли вокруг платных дорог. Открытие проспекта Багратиона дало необычайный всплеск и спрос на землю на Рублёво-Успенском шоссе и в ареале выхода Северного обхода Одинцова. А земли не хватает! Цена растёт и с ежегодной инфляцией 30–40 % на стройматериалы. Новые дома, новые предложения будут только дорожать, дешеветь ничего не будет. Разве что только старые предложения на рынке, так называемые нафталиновые дома, которые в 90 % идут под снос. Соответственно, дома будут сносить и брать эти участки только в качестве земли. А нагрузка на снос, вывоз мусора, утилизацию даст скидку.

Глобальная инфляция напрямую влияет на рынок. Цены в мире недвижимости, особенно подмосковной, на престижных направлениях уже не опустятся. Не надо обольщаться на этот счёт. Плюс строители будут всё равно закладывать инфляционные ожидания в свои объекты на этапе возведения. Это будет опять сказываться на конечной цене продукта».

Директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина:



«В конце зимы динамика спроса на участки под индивидуальное жилое строительство традиционно оживает. Поскольку активный строительный сезон наступает весной, то важно не упустить его, чтобы успеть закончить тёплый контур дома до зимы, а внутренняя отделка спокойно ждёт до  холодов. Выбирая же готовый дом, переехать и наслаждаться всеми преимуществами загородной жизни можно будет уже этим летом.

На фактор спроса сегодня, безусловно, влияет и внутриэкономическая ситуация, волатильность курса национальной валюты. Различные прогнозы по поводу динамики курса на 2024 год также сказываются на ценообразовании, потому что многие продавцы при строительстве и отделке дома использовали импортные материалы, инженерные системы, технику, свет и т. д. И все эти затраты закладываются в стоимость дома в привязке к курсу (доллара/евро) валюты.

Тем не менее спрос на элитном и премиальном рынках загородной недвижимости менее всего подвержен турбулентности и продолжает оставаться на высоком уровне».

Управляющий партнёр агентства Point Estate Павел Трейвас:



«Если раньше коттеджные посёлки выпускались зачастую пустыми землями, продавались участками для строительства, то сейчас уже девелоперы хотят получить максимум с каждой сотки земли. Сегодня, как ни странно, всё ещё держится рынок продавца. Все хорошие предложения разобрали, а новые не появлялись. То есть девелоперы не выбрасывали на рынок интересные, хорошие проекты, большие, которые могли бы составить конкуренцию вторичке на сегодняшний день. Вот и всё. Я вижу дефицит хорошего готового жилья. Он абсолютно однозначный и бесспорный.

Очень многие девелоперы, которые «прибежали» в этот бизнес, строят по принципу «скорее построить и пойти дальше». Мой упор как у девелопера на сегодня – построить примерно 10 домов в год, но качественных, классных проектов с удобной планировкой и современной инженерной инфраструктурой. Поэтому стабильность была, есть, и я надеюсь, ожидаю, что минимум через год мы ещё увидим стабильный рынок продавца. Недвижимость дорожала, дорожает и будет дорожать».

Директор по маркетингу загородной резиденции «Залесье» Нерушева Ольга:



«Сейчас в данной локации очень ограниченное количество земельных участков. Особенной популярностью на Рублёвке пользуются лесные участки, а также территории, оснащённые современными коммуникациями. На месте старых домов 1990–2000 годов постройки сейчас возводят небольшие клубные посёлки, которые включают около 6–7 домов. Интересно, что такие комплексы реализуются под ключ: преобладающая доля клиентов хотят приобрести полностью готовый и продуманный проект с возможностью оперативного переезда.

Среди требований к ремонту они выделяют дизайнерскую отделку, качество и лаконичность, в плане архитектуры – в тренде малоэтажные монолитные дома, панорамное остекление, продуманные планировочные решения (второй этаж чаще всего отводится под спальню с организацией второго света и гардеробных). Также в качестве трендов можно выделить интересный ландшафтный дизайн».