Московский офисный рынок последние несколько лет живёт в состоянии активного роста. Девелоперы запускают новые бизнес-центры, делят площади на небольшие лоты и продают их частным инвесторам. Почти каждый новый проект заявляется как класс А, а реклама обычно строится вокруг понятного тезиса: офисов не хватает, ставки аренды растут, значит, покупать нужно сейчас.
На первый взгляд логика убедительная. Но для инвестора здесь есть важный нюанс: покупка офиса не даёт никаких гарантий, что его будут стабильно снимать.
Сейчас все эксперты рынка задаются вопросом: кто будет арендовать миллионы квадратных метров новых офисов после ввода объектов в эксплуатацию? По разным оценкам, до 2032 года в Москве может появиться около 8 млн квадратов новой офисной недвижимости. Хватит ли тех, кто захочет в них работать?
Немного истории
Современный офисный рынок России развивался поэтапно. В 1990-е качественные бизнес-центры строили прежде всего под крупных арендаторов – банки, международные компании, юридические и консалтинговые фирмы.
В 2000-е рынок развернулся к малому и среднему бизнесу, которому нужны не большие этажи, а гибкие офисы на 50–300 квадратных метров с понятными ставками. Так класс B стал рабочей средой для предпринимателей, IT-команд, агентств и сервисных компаний.
Затем девелоперы перестали продавать офисы напрямую, а начали разрезать продукт на куски и продавать частным инвесторам. Офис под аренду требует длинного инвестиционного цикла, а продажа помещений небольшими лотами позволяет девелоперу быстрее вернуть вложения.
Главная проблема: офис можно купить, но сложно быстро заселить
Когда бизнес-центры, проданные небольшими лотами, начали вводиться в эксплуатацию, у этой модели появились проблемы, которые явно напомнили проблемы жилых проектов:
• Офис долго заселяется
После ввода каждый собственник сам решает, когда начинать проектирование, инженерию и отделку. Кто-то запускает ремонт сразу, кто-то откладывает его, кто-то замораживает процесс.
• Постоянные ремонты внутри здания
Если собственников много, объект может находиться в состоянии ремонта годы. Для арендатора это серьёзный минус: малый и средний бизнес редко готов заезжать туда, где вокруг продолжаются строительные работы.
• Неоднородное качество среды
Когда каждый собственник действует самостоятельно, финальный облик бизнес-центра зависит не только от девелопера, но и от множества частных решений.
Что будет дальше: конкурировать будут не метры, а продукт
Когда новых проектов на рынке много, выигрывает не тот, у кого просто есть недорогие метры, а тот, к кому можно быстро въехать и сразу начать работать.
Бизнесу нужны понятные планировки, сильная инженерия, переговорные и конференц-зоны, сервисы для команды и максимально автономное управление сервисами.
Для инвестора главный вопрос уже не только в цене метра. Важно другое: захочет ли арендатор оставаться в этом офисе через 3, 5 и 10 лет. Если строительство продолжит обгонять спрос, рынок разделится: одни будут снижать ставки, другие – забирать арендаторов качеством, сервисом и готовностью к работе.
Почему сервисная модель становится ответом на новый запрос
На этом фоне появляются проекты, которые смотрят на офис не просто как на набор помещений, а как на управляемую деловую среду.
В такой модели инвестор покупает не только метры, но и более устойчивую концепцию продукта: с общей инфраструктурой, сервисами, готовой отделкой и централизованным управлением. Это снижает часть рисков, связанных с ремонтом, долгим заселением и неоднородным качеством здания.
Один из примеров такого подхода – реконструкция редакционного корпуса комбината газеты «Правда» на улице Правды в районе Белорусского вокзала. Здесь историческое здание переосмысляется как сервисный офисный комплекс с готовыми офисами, общей инфраструктурой и пространствами, которые работают не на формальный класс здания, а на повседневный опыт резидентов.
Для инвестора такие проекты интересны не только архитектурой или статусом локации. Их ценность в том, что они отвечают на главный вызов ближайших лет: как сделать офисный актив востребованным на рынке, где одних квадратных метров уже будет недостаточно.
Спасибо, что читаете нас! Если вы ещё не подписались, сделайте это здесь: «На Рублёвке — на Новой Риге — life». Откройте для себя ещё больше интересного в нашем Telegram и канале в Макс с ежедневными новостями. Поддержите нас, поделившись статьёй с друзьями!
