За качественными участками охотятся и покупатели, и «точечные» застройщики – знает Татьяна Рютина.

Самым ходовым товаром в престижной локации Рублёвки, Новой Риги и Ильинского шоссе стала земля. Логика простая: на вторичном рынке зависло большое количество неликвида – морально, а зачастую и физически устаревших элитных домов, владельцы которых годами не могут их продать, так как не готовы уступить в цене. Новое качественное предложение – современные коттеджи в охраняемых посёлках с развитой инфраструктурой – стремительно вымывается, а новые проекты девелоперы опасаются выводить на рынок из-за нестабильной экономической ситуации и банального дефицита участков. Для тех, кто хочет поселиться в «золотом треугольнике», остаётся единственный выход – приобрести землю и построить себе дом.

Что происходит с самой дорогой землёй

С тех пор, как рынок сформировался, а строительный бум закончился, что произошло во время кризиса 2008-2009 года, цены на землю начали снижаться, в основном на крупные наделы под застройку. «А вот на участки в уже построенных посёлках был высокий спрос. Уже к 2014-2015 году это был редкий продукт, пользующийся популярностью у покупателей. При этом, на фоне общего ухудшения экономики, цены существенно не росли», – вспоминает Кирилл Надточий, директор по рекламе жилого департамента PENNY LANE REALTY. Тем не менее, Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE, отмечает, что, начиная с 2013 года, цены на земельные участки падают, а если считать в долларах, то за это время они снизились более чем в два раза.

При этом эксперты отмечают, что неликвидных участков на элитном загородном рынке нет, в отличие от массового сегмента. «Земля – невосполняемый ресурс, поэтому земельные участки всегда пользовались спросом, тем более в последнее время. Хороших участков – в правильной локации, с развитой коммуникацией и качественной инфраструктурой – стало мало. За ними «охотятся» и конечные покупатели, и точечные застройщики их приобретают с большим удовольствием», – рассказал Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. «Спрос на такую землю стабильно высокий, и на сегодня осталось очень мало ликвидных участков», – подтверждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Прайс-лист: цена вопроса

По данным Knight Frank, средняя цена одной сотки земли на вторичном рынке по итогам 2019 года составила 2,2 млн руб., что на 20% ниже уровня 2018 года. На первичном рынке был высокий спрос, что повлияло на цену: по сравнению с 2018 годом, она увеличилась на 14% и составила порядка 3,5 млн руб. Если говорить о стоимости земельных наделов в элитных посёлках, то, по данным от PENNY LANE REALTY, сейчас ценник стартует от 800 тыс. руб. за сотку (Madison Park) и заканчивается на 4 млн рублей (ParkVille Жуковка). Между ними – «Монтевиль» со стоимостью сотки от 900 000 руб., Millenium Park (от 920 000 руб), Villagio Estate «Ренессанс Парк» (от 1,2 млн руб), «Agalarov Estates» (от 3,3 млн руб.) и «Николино» (от 3,6 млн руб.).

По словам Екатерины Румянцевой, на Рублёвке стоимость сотки земли в неохраняемых посёлках составляет в среднем 30-45 тысяч долларов, в зависимости от места. В охраняемых посёлках – 50-70 тысяч долларов за сотку, в зависимости от локации. «Ближняя» Рублёвка, например, «Раздоры-2», стоит в среднем 100-110 тысяч долларов за сотку. Самая высокая стоимость земли – в «Садах Майендорф», от 150 тысяч долларов за сотку. «А на Новой Риге земля обходится покупателям в сумму от 1 млн руб. до 2,5-3 млн руб. за сотку в охраняемых посёлках с инфраструктурой. Итоговая сумма в любом случае будет зависеть от видовых характеристик участков: наличия леса, парка и воды», – уточняет Екатерина Румянцева.



Риски и перспективы

Тем, кто только собирается вступить в пул «охотников за землёй», эксперты рекомендуют обратить внимание на два момента – наличие коммуникаций и перспективу изменения дорожно-транспортной сети. «Основное правило – не покупать участки без коммуникации. Это «ахиллесова пята» любого участка, без коммуникаций он никому не нужен. Также опасны всевозможные обременения и ограничения в виде пролегающего рядом газопровода или водоохранной зоны. Можно купить участок в водоохранной зоне, например, в первой линии от Москвы-реки, но там невозможно будет строить», – предупреждает Олег Михайлик.

По словам Ильи Менжунова, вторая актуальная проблема на рынке элитной загородной недвижимости – расширение дорог, например, строительство развязки на Рублёвке в районе Усово или дублёра Рублёво-Успенского шоссе вместо железнодорожных путей. Участки, примыкающие к дорогам, перестают продаваться, и их стоимость резко падает.

В новых экономических реалиях эксперты рекомендуют приобретать землю в известных посёлках, причём как для строительства на продажу, так и для себя. «На сегодняшний момент, если участок экспонируется в рублях и имеет адекватную стоимость, хорошую локацию в правильном посёлке, всё в порядке с коммуникациями и все соседи «построены», то его можно брать. Тем более, если сбережения были в долларах, можно сыграть на этом и купить участок по хорошей цене», – рекомендует Олег Михайлик. Кроме того, эксперты советуют обратить внимание на неликвидные дома в посёлках, которые предлагаются по цене земли. Они считают такое предложение хорошей альтернативой приобретению просто земельного надела, так как после реновации объекта появляется возможность выгодно его перепродать.