Назад

Ни жить, ни продать

Поселки-призраки рублевки, неликвид на рублевке, неликвидные объекты недвижимости, рынок недвижимости рублевки, неликвидные коттеджи рублевки, сложно ли продать дом на рублевке, дома на рублевке,

недвижимость, продажа недвижимости, покупка недвижимости, идеальный дом, звездная недвижимость, дома звезд, строительство, недвижимость на рублевке, недвижимость на новой риге, архитектура, куплю дом, куплю участок, недвижимость подмосковья, самая дорогая недвижимость, дорогая земля, где живут звезды, аренда, снять на лето, снять, сдать, дом у моря, аренда шале, страхование дома, охрана дома, видеоаблюдение,

Рублёвка, Новая Рига, На Рублёвке Life, На Новой Риге Life, Барвиха, Горки-10, Новости Рублёвки, Новости Новой Риги, Новорижское Шоссе, Рублёво-Успенское Шоссе, Газета На Рублёвке, Газета о Рублёвке, Газета На Новой Риге, Газета о Новой Риге, Всё о Рублёвке, Всё о Новой Риге, отдых на Рублёвке, отдых на Новой Риге, организации на Рублёвке, организации на Новой Риге, портал о Рублёвке, портал о Новой Риге, справочник Рублёвки, справочник Новой Риги, афиша Рублёвки, афиша Новой Риги, события на Рублёвке, события на Новой Риге, Рублевка, На Рублевке Life, На Рублевке Лайф, Горки 10, Рублево Успенское шоссе, Газета на Рублевке, жк Новая Рига, Новая Рига, Новая Рига сайт, Рублева Успенское шоссе, Горки 2, Раздоры, деревня Жуковка, Элитный района, на районе, Архангельское, Истра, Красногорск, Одинцовский, Подушкино, Лапино, Усово, Ильинское, Петрово-дальнее, Миллениум, Крокус сити
Назад

Ни жить, ни продать

Рублёвские «неликвиды» и посёлки-призраки

00:00, 11 июня 2020

Дорогостоящие дома, годами ищущие новых владельцев в «золотом треугольнике», давно уже никого не удивляют. Рассказывает Татьяна Рютина.

Сколько же их?

Эксперты, которых опросила газета «На Рублёвке», уверены, что неликвидных объектов на вторичном рынке – подавляющее большинство. «Сейчас в нашей базе в ценовом сегменте от 30 млн руб. около 2 335 объектов (это 81% всей экспозиции). При этом 6% из них продаются с 2013 года, а 13% попали в базу ещё раньше», – рассказал Кирилл Надточий, директор по рекламе жилого департамента PENNY LANE REALTY.

Остальные эксперты называют ещё более шокирующие цифры. В компании Knight Frank отмечают, что по итогам прошлого года в «золотом треугольнике» к «неликвиду» можно отнести около 1200 дорогостоящих коттеджей, а это 76% от общего объёма. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, считает, что более 80% экспонируемых домов на Рублёво-Успенском шоссе устарели морально и физически. «Сегодня на Рублёвке реализуется порядка 800 объектов, около 500 из них можно считать неликвидными», – рассказал Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE.

Как дворцы превратились в неликвид?

Подточенный двумя кризисами сегмент дорогостоящей загородной недвижимости в этой престижной локации серьёзно изменился. Начнём с того, что длительное время дома в «золотом треугольнике» оценивались и выставлялись на продажу в валюте. После стремительного удешевления рубля в 2014 году многие владельцы психологически оказались не готовы к переходу на рублёвый эквивалент и снижению стоимости – ведь в строительство и отделку были вложены крупные суммы.

Однако существует ещё несколько объективных факторов, сказывающихся на стоимости и востребованности объектов у покупателей. «Менялись вкусовые пристрастия, функциональные требования к планировке и инфраструктуре, тренды в отделке и дизайне, качественно улучшился вкус аудитории, у застройщиков появились опыт и понимание того, чем отличается премиальный сегмент от остальных», – объясняет Екатерина Румянцева.

По её словам, в прошлом множество домов строилось по индивидуальным проектам. Визитной карточкой планировок и архитектуры Рублёвки первой половины XXI века стала тяжёлая дворцовая классика с большим количеством позолоты, колоннами, массивными резными элементами.

«Сейчас в тренде минимализм, простые и правильные формы, ар-деко и неоклассика. Меньше творческих порывов, больше функциональности, простоты, стремления к природе»,– отмечает спикер.

Прайс-лист: как дешевеют дворцы

Основные корректировки цен в этом сегменте пришлись на период с 2014 по 2016 годы. Чтобы продать свою недвижимость, собственникам пришлось серьёзно снизить цены. Эксперты утверждают, что тем, кто всё же продал свои дома, пришлось пойти на снижение до 40-50% от предыдущей долларовой стоимости объекта. Но и в последующие годы цены продолжали снижаться, особенно, если речь шла о морально устаревших объектах, которые были построены в период с 2002 по 2010 год. «По нашим оценкам, за прошлый год снизилась цена на 40% неликвидных лотов. Среднее снижение составило 20%», – говорит Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. Однако даже снижение цены не всегда помогает. Покупатель, который рассматривал данный лот, но отказался из-за цены, уже воспринимает его, как «не подошедший». «Можно точно сказать, что если дом не был продан в течение первого года экспозиции, он «зависнет» на рынке на длительное время», – предупреждает Олег Михайлик.

Посёлки-призраки: миф или реальность

Несмотря на то, что в народе уже давно говорят о том, что Рублёвка опустела, население элитных посёлков серьезно сократилось, а в некоторых домах осталась только приходящая прислуга, большинство риелторов с этой версией не согласны. «Посёлков-призраков на этих направлениях нет, но можно говорить о разной степени заселённости, совсем нежилых вы не встретите», – утверждает Екатерина Румянцева.

По её словам, самым высоким спросом пользуются посёлки на Новой Риге, более свежие, с качественной инфраструктурой. На Рублёво-Успенском шоссе тоже есть такие примеры, например, «Раздоры-2» и «Николино». А вот к посёлкам с невысокой долей заселённости (до 50 %) на Рублёвке можно отнести «Барвиха Хиллс», а на Новой Риге – «Шато Соверен». В числе посёлков-призраков можно назвать КП «Лесная симфония» и «Баден-Баден» на Калужском шоссе, «Барвиха Village» на Рублёвке и «Кленовая роща» на Новой Риге.

Перспективы: ломать не строить

Сейчас, на пороге нового глобального кризиса, и собственников дворцов-неликвидов, и потенциальных покупателей волнует, что будет с подобными объектами в ближайшей перспективе. Например, Кирилл Надточий считает, что владельцы будут принимать решение, исходя из собственных потребностей. «Некоторым становится тяжело содержать такой дом, и они снижают цену. Другим нужно срочно выйти в кэш, а кто-то, напротив, сдаёт дом в аренду и удовлетворяется таким положением вещей», – говорит спикер.

Олег Михайлик считает, что у владельцев неликвидных коттеджей есть три варианта действий. Первый способ простой, но долгий и наименее экономически эффективный: просто выставлять лот на продажу, постепенно снижая в цене. Второй – тоже простой, но быстрый и более выгодный с точки зрения экономики: продать свой дворец по цене земли. Тем более, стоимость участков в «золотом треугольнике» по-прежнему высока. И третий, трудоёмкий, но экономически выгодный – снести старую постройку и возвести новую, отвечающую требованиям покупателей. В противном случае ещё через несколько лет дом полностью потеряет свою ликвидность. «В среднем срок экспозиции неликвидных высокобюджетных коттеджей может затягиваться на пять и более лет, при этом лоты могут периодически сниматься с продажи, а затем вновь возвращаться на рынок», – отмечает Олег Михайлик.

 

Автор:
Редакция
Экстатический танец
Читать
Вход / Регистрация
Зарегистрироваться через аккаунт
Пароль
Подтвердите пароль
Зарегистрироваться через аккаунт
Для завершения регистрации подтвердите E-mail