Сколько же их?
Эксперты, которых опросила газета «На Рублёвке», уверены, что неликвидных объектов на вторичном рынке – подавляющее большинство.
«Сейчас в нашей базе в ценовом сегменте от 30 млн руб. около 2 335 объектов (это 81% всей экспозиции).
При этом 6% из них продаются с 2013 года, а 13% попали в базу ещё раньше», – рассказал Кирилл Надточий, директор по рекламе жилого департамента PENNY LANE REALTY.
Остальные эксперты называют ещё более шокирующие цифры. В компании Knight Frank отмечают, что по итогам прошлого года в «золотом треугольнике» к «неликвиду» можно отнести около 1200 дорогостоящих коттеджей, а это 76% от общего объёма.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, считает, что более 80% экспонируемых домов на Рублёво-Успенском шоссе устарели морально и физически.
«Сегодня на Рублёвке реализуется порядка 800 объектов, около 500 из них можно считать неликвидными», – рассказал Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE.
Как дворцы превратились в неликвид?
Подточенный двумя кризисами сегмент дорогостоящей загородной недвижимости в этой престижной локации серьёзно изменился.
Начнём с того, что длительное время дома в «золотом треугольнике» оценивались и выставлялись на продажу в валюте.
После стремительного удешевления рубля в 2014 году многие владельцы психологически оказались не готовы к переходу на рублёвый эквивалент и снижению стоимости – ведь в строительство и отделку были вложены крупные суммы.
Однако существует ещё несколько объективных факторов, сказывающихся на стоимости и востребованности объектов у покупателей.
«Менялись вкусовые пристрастия, функциональные требования к планировке и инфраструктуре, тренды в отделке и дизайне, качественно улучшился вкус аудитории, у застройщиков появились опыт и понимание того, чем отличается премиальный сегмент от остальных», – объясняет Екатерина Румянцева.
По её словам, в прошлом множество домов строилось по индивидуальным проектам. Визитной карточкой планировок и архитектуры Рублёвки первой половины XXI века стала тяжёлая дворцовая классика с большим количеством позолоты, колоннами, массивными резными элементами.
«Сейчас в тренде минимализм, простые и правильные формы, ар-деко и неоклассика. Меньше творческих порывов, больше функциональности, простоты, стремления к природе»,– отмечает спикер.
Прайс-лист: как дешевеют дворцы
Основные корректировки цен в этом сегменте пришлись на период с 2014 по 2016 годы. Чтобы продать свою недвижимость, собственникам пришлось серьёзно снизить цены.
Эксперты утверждают, что тем, кто всё же продал свои дома, пришлось пойти на снижение до 40-50% от предыдущей долларовой стоимости объекта.
Но и в последующие годы цены продолжали снижаться, особенно, если речь шла о морально устаревших объектах, которые были построены в период с 2002 по 2010 год.
«По нашим оценкам, за прошлый год снизилась цена на 40% неликвидных лотов. Среднее снижение составило 20%», – говорит Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Однако даже снижение цены не всегда помогает. Покупатель, который рассматривал данный лот, но отказался из-за цены, уже воспринимает его, как «не подошедший».
«Можно точно сказать, что если дом не был продан в течение первого года экспозиции, он «зависнет» на рынке на длительное время», – предупреждает Олег Михайлик.
Посёлки-призраки: миф или реальность
Несмотря на то, что в народе уже давно говорят о том, что Рублёвка опустела, население элитных посёлков серьезно сократилось, а в некоторых домах осталась только приходящая прислуга, большинство риелторов с этой версией не согласны.
«Посёлков-призраков на этих направлениях нет, но можно говорить о разной степени заселённости, совсем нежилых вы не встретите», – утверждает Екатерина Румянцева.
По её словам, самым высоким спросом пользуются посёлки на Новой Риге, более свежие, с качественной инфраструктурой.
На Рублёво-Успенском шоссе тоже есть такие примеры, например, «Раздоры-2» и «Николино». А вот к посёлкам с невысокой долей заселённости (до 50 %) на Рублёвке можно отнести «Барвиха Хиллс», а на Новой Риге – «Шато Соверен».
В числе посёлков-призраков можно назвать КП «Лесная симфония» и «Баден-Баден» на Калужском шоссе, «Барвиха Village» на Рублёвке и «Кленовая роща» на Новой Риге.
Перспективы: ломать не строить
Сейчас, на пороге нового глобального кризиса, и собственников дворцов-неликвидов, и потенциальных покупателей волнует, что будет с подобными объектами в ближайшей перспективе.
Например, Кирилл Надточий считает, что владельцы будут принимать решение, исходя из собственных потребностей. «Некоторым становится тяжело содержать такой дом, и они снижают цену.
Другим нужно срочно выйти в кэш, а кто-то, напротив, сдаёт дом в аренду и удовлетворяется таким положением вещей», – говорит спикер.
Олег Михайлик считает, что у владельцев неликвидных коттеджей есть три варианта действий. Первый способ простой, но долгий и наименее экономически эффективный: просто выставлять лот на продажу, постепенно снижая в цене.
Второй – тоже простой, но быстрый и более выгодный с точки зрения экономики: продать свой дворец по цене земли. Тем более, стоимость участков в «золотом треугольнике» по-прежнему высока.
И третий, трудоёмкий, но экономически выгодный – снести старую постройку и возвести новую, отвечающую требованиям покупателей.
В противном случае ещё через несколько лет дом полностью потеряет свою ликвидность.
«В среднем срок экспозиции неликвидных высокобюджетных коттеджей может затягиваться на пять и более лет, при этом лоты могут периодически сниматься с продажи, а затем вновь возвращаться на рынок», – отмечает Олег Михайлик.
